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Como se tornar um magnata imobiliário – em 6 passos

Como uma classe de investimento, buy-to-let tem um grande apelo no Reino Unido. No ambiente de juros baixos dos últimos sete a oito anos, não é surpresa que seu apelo tenha crescido ainda mais.

Mas, construir seu próprio portfólio de compra para locação pode ser complicado, demorado e altamente estressante. Nesse sentido, conheça o homem responsável por comprar cinco buy-to-lets toda semana. Rob Weaver é um dos principais selecionadores de ações do mundo imobiliário, responsável pela escolha de investimentos para o mercado de investimentos imobiliários, Parceiro de propriedade . Abaixo, ele compartilha seus segredos:

1. Descubra para que lado todos estão olhando e olhe para o outro lado

Quer comprar em uma área promissora para jovens profissionais? Desça a rua e veja quantas portas têm campainhas novas e brilhantes. Parece bobo, mas essa é a única adição que você vê na parte externa de uma propriedade quando um proprietário acaba de dividir ou enfeitar um novo aluguel. Só vale a pena se o tipo de inquilino na área for confiável e valer o investimento.

Quer descobrir se uma área deprimida está se tornando popular com famílias sendo expulsas de outra área em busca de propriedades maiores e mais acessíveis? Vá no Google Street View e compare as marcas dos carros com aqueles estacionados lá antes. Você está vendo veículos de transporte de pessoas e SUVs onde aquele Volvo velho e maltratado estava juntando poeira? Isso pode ser um bom sinal.

Quer saber se pode haver um boom de passageiros? Pegue o trem até a próxima parada e veja por si mesmo o que está por vir na estrada. Esta é a última milha que outros investidores não estão dispostos a percorrer. Não custa nada, pode levar apenas alguns minutos e pode gerar ou economizar quantias significativas.

2. Olhe mais fundo

Empresas respeitáveis ​​fornecem todos os tipos de medidas de mercado para tentar ajudá-lo a olhar para o futuro. Use os Índices de Preços de Casas (HPIs) disponíveis online para ver como os preços se comportaram no passado. Empresas como Savills, Knight Frank e JLL publicam previsões de crescimento de valor.

Use os Índices de Preços de Casas disponíveis online para ver como os preços se comportaram no passado

Desenterre os números da economia local, incluindo salários e certifique-se de que os empregos locais não dependam de um único e grande empregador. Investir ao lado de grandes projetos de regeneração ou infraestrutura, como Crossrail e HS2, é uma estratégia popular e o transporte geralmente é a consideração mais importante quando se trata de escolher cada local de compra para locação.

3. Seja exigente

Visite cada propriedade mesmo se estiver comprando 100 em todo o país. Visitamos e realizamos a devida diligência em todas as propriedades que chegam à nossa plataforma, identificando possíveis armadilhas, com centenas a cada mês não sendo avaliadas.

Todos nós somos suscetíveis a ver a propriedade através de óculos cor-de-rosa – principalmente online – mas reservar um tempo para encontrar oportunidades com uma ligeira vantagem pode aumentar seus retornos a longo prazo. Este pode ser um rendimento de aluguel que está no topo da tabela localmente ou até mesmo o demográfico que ocupa outras propriedades na mesma rua.

Se você não está investindo com um site como o Property Partner, que oferece uma maneira fácil de sair do seu investimento, você está nisso a longo prazo. A atenção aos detalhes é o que separa os magnatas da propriedade do resto do campo. Um investidor pode ter 200 propriedades em seu portfólio, mas se seu índice de endividamento for um pouco alto demais, basta uma leve desaceleração com rendimentos sob pressão para expor quaisquer fragilidades.

4. Não acredite no hype

Todo mundo fala sobre propriedades privilegiadas, mas essas mesmas propriedades, uma vez alugadas, muitas vezes podem decepcionar na receita de aluguel em comparação com os locais comuns no cinturão de passageiros. Para nós, trata-se dos próximos cinco anos e pontos turísticos como Kensington e Knightsbridge estão firmemente fora do menu. Os valores pagos por casas nessas áreas são tão altos que você não pode cobrar aluguel suficiente para justificar o alto preço.

Todo mundo fala sobre propriedades nobres - mas essas mesmas propriedades, uma vez alugadas, muitas vezes podem decepcionar na renda de aluguel

A propriedade principal é comprada por compradores principais. Eles têm tempo, dinheiro e oportunidade e muitas vezes pagam em dinheiro. Isso significa que a demanda é maior, o que eleva ainda mais os preços. Mas se você olhar sob o capô do mercado imobiliário, há boas propriedades de investimento que não têm pessoas na fila porque os compradores lutam para conseguir hipotecas para eles. Estes podem ser propriedades com arrendamentos curtos ou aqueles com arrendamento vitalício.

Essas situações alteram o ciclo de vida da oportunidade de uma perspectiva de investimento, mas muitos investidores mais experientes ainda aproveitam. A menor demanda por essas propriedades pode ter um efeito positivo sobre o rendimento e é isso que a maioria dos investidores que buscam renda para comprar para alugar procuram, com a valorização do capital simplesmente como um bônus adicional.

5. Quando a diversificação não oferece proteção

Se você não está comprando ações da propriedade, é importante diversificar – mas não assuma que você está melhor se o fizer. Não é uma bala de ouro e uma decisão apressada de entrar em uma propriedade pode desfazer todo o seu bom trabalho até aquele momento.

Eu sempre recomendo espalhar seu risco por pelo menos dez propriedades. Diversificar em mais propriedades é uma coisa boa porque espalha seu risco. Infelizmente, muitos investidores pensam que essa é a fórmula mágica e passam menos tempo escolhendo seu investimento. No entanto, só porque você tem 100 investimentos não significa que todos serão bons. Desconfie de comprar mais propriedades e gastar menos tempo pesquisando cada uma como resultado.

6. Use a engrenagem certa

Dê a si mesmo espaço para respirar. Os investidores gostam de aproveitar a ‘engrenagem’, que é o uso de uma hipoteca para comprar um imóvel. Isso significa que seus ganhos são potencialmente maiores, mas também suas perdas potenciais. É uma faca de dois gumes.

Isso significa que seus ganhos são potencialmente maiores, mas também suas perdas potenciais. É uma faca de dois gumes

Hipoteque-se ao máximo e você aumentará suas chances de precisar tomar medidas mais drásticas se as condições do mercado mudarem. Comprar menos propriedades com um Loan-to-Value (LTV) entre 50% e 60% pode ser melhor a longo prazo do que comprar mais alguns com LTVs que deixam pouco espaço de manobra em uma desaceleração cíclica.

Eu recomendo o primeiro, que se você é um investidor de compra para arrendamento de longo prazo pode significar que você é capaz de enfrentar esses ciclos sem ter que levantar um dedo, muito menos vender uma propriedade inteira para pagar os juros do restante. Se você está se preparando, considere uma propriedade com um rendimento de aluguel mais alto que o protegerá se o clima econômico atingir um solavanco.

Rob Weaver é Diretor de Propriedade da Property Partner e membro do Comitê Residencial da British Property Federation. Ele foi anteriormente Diretor Global de Propriedade Residencial no Royal Bank of Scotland (RBS).